新築、土地仕入れからチャレンジの場合は?
地主さんの新築、建売の新築と話をしてきましたが、最後に土地の仕入れから自分でやったらどうだろうか?
という方にも、そのリスクとベネフィットをお話しします。
実は私はこの土地を自分で仕入れて建物も自分で考えて作るのが大好きです。
この写真は私が今から10年以上前に作ったアパートの現在の写真です。
築年相応に古くなっているのですが、家賃下落もほとんどなく、新築当初より上がっているお部屋もいくつかあるようです。
そして空室率も低く今までトータルで98%程度の入居率だと思います。
土地を安く仕入れて、建物にも工夫し外構などにもコストをかけておくと築年が経って言っても家賃下落が起こらない物件にすることも可能です。
私は一級建築士に自分の希望を全て叶えて設計してもらい、また、手間暇はかかるのですが一部材工別で、建築したりもしてコストを下げる工夫をしました。
工務店にはとても苦労してもらったと思います。
成功するには下記の条件を満たす事が必須です。
♢土地の仕入れ価格を抑える
私は関東財務局が持っていた建築不可の土地を落札し鎌倉市の審査会を通して建築可能にしました。
♢家賃が取れる差別化したデザイン
天井高6m、しっかりした階段のついた6畳のロフト、システムキッチンなどデベではできない仕様になってます
♢経年劣化を補う工夫
中庭を作りわざと花の咲く落葉樹を入れ、四季を感じる外構の設計をしました。
また、外部の階段に枕木を使ったり樹木への照明など、普通のアパートにはない外構になる事で、建物が古くなっても樹木が成長しビンテージ感が生まれています。
こんなに凝った建物はなかなか作れないですが、それ以降も間取りや外溝には常に工夫を凝らしています。
直近、今から建てる建物はサイディングも厚くし、屋根のグレードも上げました。
初期投資を大きくしても長いスパンで見ればその方がメリットがあると考えたからです。
外溝も今回は外溝デザインをやる気満々の若い業者に依頼し、乱張りのタイルの床やBBQコーナー、アプローチの足元照明など、海外のリゾートの雰囲気を作り上げる予定。
とは言っても、利回りはしっかり確保しています。
何でそんなことできるの?
と思ったら、ぜひコラムに質問したいこと書き込んでください。
不可能を可能にするノウハウだって、質問があればお答えします。