火災保険切れてませんか？
今回の被災で保険使われる方も多いと思います。
ところが、私のところに届いたお電話で保険が切れていたというものが。
投資用不動産の火災保険はローンを組むなら購入時には契約しない人はいないと思います。
ただ、今回の風雨による被害があって、いざ保険をという時になんと保険が切れていた方が。
今回はローン返済期間までの全期間の保険を掛けていたのに完済時に更新していなかったという事例。
自分の選んだ保険屋さんでこんなことが起きることはほぼ無いと思うのですが、銀行提携の保険屋の中には、更新のお知らせをしないところもあるのでしょうか？
保険屋も銀行から来るお客様に決済時会うだけで、その後の関係性が途絶えてしまうからでしょうか？
銀行は今低金利で利幅が薄くいろんな収入源を模索しています。
保険などもその一環。
銀行によっては保険屋さんの選択ができないところも。
自由であっても営業がかかることが多いです。
保険は不動産投資には切っても切れない大きなヘッジ。
いろんなこと相談に乗ってくれたり、アドバイスができるところを選びたいもの。
今この機会にでも契約内容をチェックし保険内容を確認してくださいね。
浸水や飛来物による損害などに対応しているか？
建物内部の配管などの不都合で起こる居室部分への被害への対応がなされているか？
新しい追加項目として自殺者が出た時の保険などもあるので必要な補償内容とコストを考えて組み替えることも必要です。
インフレ対応に不動産を買おうか？
令和になって、世の中が大きく動きそうな気がする、という話題から発展したご質問です。
もし、日本の紙幣価値が急激に下落したら？
ハイパーインフレのようなことが起こったら？
政治の舵取りを不安視する人はどの時代もいるし、わたしが不動産始めてからの15年くらいの間でも常にこの話題は出ています。
わたしには令和の時代になろうとハイパーインフレの足音が聞こえないのですが…。難聴気味な日々。
でも、もしあなたがその足音に怯えるなら、立ち尽くすより何か手を打ったほうがいいのかも？
インフレが起こるとすると一番被害を受けるのは現金です。
万一、百円のパンが千円に高騰するとしたら、1億のタンス預金の価値は1千万の価値になっちゃうってことですよね。
50万円の給与のままパンが千円の時代になったらあっという間に現金預貯金は底をついてしまいます。
こんなことは起こり得ない？
わたしは足音は鈍感なせいかまだ聞こえないけれど、起こらないという事ではありません。
実際日本でも過去に起こってますから。
戦前一般の日本人の給与が一円くらいだったの知ってますか？
立派な一圓札がありました。
終戦後パイパーインフレが起こりました。
私の祖母はたまたま、その時に借金して不動産を買っていたんです。
話によると京都祇園のお茶屋の権利も含めた不動産の借り入れ代金が数ヶ月の売り上げで完済できたそうです。
両親を亡く姉妹で10代で奉公に上がったお茶屋。
そのオーナーが戦争で疎開するので家と権利を売りたいとのこと、借金をして思い切って購入した祖母は勇気のある人だったんだと思います。
自分の生活費だけではなく養わなくてはいけないみなしごの姪と甥も引き取っていて、ここで勝負と考えたのかも。
祖母は、その後も弱い者を助け続け「おかげさまで…」が口癖の人でした。
横道に逸れましたが、そんな風に借金した事で赤貧の奉公の仲居がお茶屋のおかみさんになりたくさんの人を救済することができたのもこの日本に現実にあったハイパーインフレのおかげです。
その後もインフレが進み祖母がその後溜め込んだ現金の紙幣の束も何十分の一の方に成り果てたりもするのですが。
こんなことが、もしこれから近未来に起こるっていう情報を入手したとしたらあなたはどうしますか？
もし私なら、とりあえず日本円から外貨にしたいです。
ドルを積み立てておくとか。
でも日本の銀行の口座の中でドルを積み立ててあってそこそこな金額になっていたとしても有事の際、それが出せるかどうかは？？？
できれば、現地に口座作りたいですよね。
でも、いざという時にその口座から出金するための渡航費とかも高騰してたりすると行けるのかとかも心配。笑
あと金GOLDなどもいかがでしょう？
私の友人のパイパーインフレ信者の方は旅するたびに金を購入し現物を溜め込んでいます。
もう年季の入った信者さんなので金庫に相当な金が蓄積されているのではと。
わたしは、残念なことに足音が聞こえないタイプではあるのですが、もし万が一でもハイパーインフレになったらラッキーな人になるかも。
祖母と同じく不動産に借り入れをたくさん持っているからです。
銀行の億単位の借り入れだって数ヶ月で返済できてしまうかもしれません。
もしわたしが祖母のような現金の入る仕事をしていたら。
不動産自体は、残念ながら家賃は上げてはいけるだろうけどすぐに10倍とかはできないかもしれません。
金利もすざましく高騰すると思います。
だから大家の方は副業を持つもいいかもしれません。
わたしは土地持ちだから多分野菜を植えます。
さつまいもとか。
そして焼き芋を五千円くらいで売ろうかなぁ。笑
一日、50本売って25万円。20日売ったら500万円。
食べ物やトイレットペーパーなどどうしても必要なものが売れるといいかもですね。
わたしの知人でザラメを倉庫に備蓄していると言っていた人がいます。
やっぱり年季の入った信者さんなので、倉庫はザラメでいっぱいかも。笑
ザラメは品質の管理が簡単で放置したままでも劣化せず保存できるとの事。
それを聞いてわたしもいつも一袋は保存しています。
不動産は物次第ですが、どの時代にも実需のありそうなものであれば、最高のヘッジになるとは思います。
借り入れがチャラになる可能性。
そんな日が来るまでもインカムを生み出す。
その日が来るまでもどんどん残債は減っていく。
残債は減ったら利益は減るのか？笑
いい物件であれば、ハイパーインフレが来ても来なくても資産形成にはつながる。
インフレ教の方であれば現金があっても借り入れはしたほうがいいと思います。
そして現金はいざという時にはザラメに投資。笑
今の日本はできれは緩やかにインフレになってほしいです。
でも正常なインフレがあっても、ハイパーインフレになっても、実需のない土地や不動産はやっぱり二束三文にもならないかも。
不動産はインフレヘッジになるけど、インフレにならない場合でも持ちこたえられる実需のしっかりしたものをお探しください。
台風被害お見舞い申し上げます。
各地に甚大な被害をもたらした台風19号
被災された皆様にお見舞い申し上げます。
ご自宅や収益物件の被害などの中で保険がカバーできるものもあります。
外部からの飛来物によって建物が破損した場合、その建物の補修に関わる費用が保険対応になっている可能性があります。
これは、土砂や浸水、また、いろんな飛来物による被害全てを含みます。
屋根や外壁、ガラス窓などの交換などを保証します。
保険を使うためには、写真を撮っておく必要があります。
片付ける前にしっかり撮影を。
私も持っている物件の現地の調査はこれからです。
皆さま、周りと助け合って困難を乗り切りましょう。
被災地への寄付はふるさと納税でも募集が始まると思います。
寄付金の大半が税金から控除されます。
今年度の枠が残ってる方は、被災地に直接届く納税も税ご一考を！
トイレの部品はいつまであるか？
今日、お問い合わせがあったのは築8年のアパートのトイレの不都合。
水が溜まるのに10分くらいかかると管理会社にクレーム。
水道屋が見に行ったところ部品の劣化が原因。
でもその部品がメーカーに在庫がなく探すのに1ヶ月以上かかるとのこと。
トイレ交換を勧められたとか。
？？？
はじめての事例だ。
トイレって10年くらいで交換なんてないでしょ？
出てきた見積もりなどから部品の型番を調べヤフオクで1000円もしないで売っているのを発見。
いつも使う工務店にお願いして取り替えてもらうことに。
14万円の取り換え工事請求してきた管理会社、ちょっと酷くないかなぁ。
リフォームもハテナ❓と感じたらご相談くださいね。
区分か一棟ものか？
区分で100戸以上の物件を持ち管理している大家さんもいらっしゃるようです。
お医者様など5、6室お持ちの方は結構いらっしゃるのでは？
区分のいいところは投資金額が比較的小さくまた、人気エリアのものでも手が出しやすいと言うことでしょうか？
はじめの一歩として区分からスタートした方も多いかも。
わたしも最初の投資は茅ヶ崎の海一望の区分マンションの一室です。
でも区分はこの一室が最初で最後になりました。
一棟もののいいところは、土地が付いてくることでしょうか？
同時に、管理がコントロールできます。
修繕も。
どっちがいいかは、取り組む方によって様々。
ただ言えるのは一般的に区分を買い進めていくと銀行からの評価が下がってしまう可能性があります。
なぜなら、区分で担保評価が売買価格を満たすものはほぼありません。
担保割れの物件が重なると自己資金が潤沢でも属性が良くても、いざ大きな物件に取り組もうと思った時、担保割れを理由に融資承諾が下りないと言うことはあるのです。
区分の物件は人の属性に対して融資が下りやすく、一棟ものはその物件そのものに対しての評価が大事になります。
そして、資産全てを銀行はその銀行の基準で審査していきます。
いずれは一棟ものをとお考えの方は、時期を見て組み替えていくのもいいかもしれないです。
わたしも、小さいものは全て手放しました。
一棟ものは管理も一つにまとめられて楽になります。
どちらがいいかはあなたの夢がどんな夢なのかによって変わってきます。
あなたの夢を叶える道筋を考えていくことが一番大事ですね。
浜銀は融資どうでしょう？
今日浜銀の仲良しの支店長と連絡取り合って情報交換しました。
結論として浜銀は不動産投資に関する融資は基本的に変化なし。
ただし、サラリーマンへの融資は少し慎重にならざるを得ないとのこと。
私と同じく潮目が変わるの待つしかないですね〜と。
浜銀はスピード感もあるし結構独自の融資姿勢もあり、私は結構お世話になってます。
融資付けする機会も何度もあります。
特にこの支店長とは13年来のお付き合いで、どの支店に移られても連絡取り合って長いお付き合いが続いています。
浜銀は難しいという方多いんだけど、ポイントお教えしますので、ご質問があればぜひ。
ワンルームのメリットは？
ファミリータイプに引き続きワンルームのお話
人口は減少していますが、実は独居世帯は増えています。
なので、ファミリータイプより1Rに投資したいという投資家も増えているかも？
建築時のコストを考えると1Rのアパートやマンションは利回りのいいものが多いはずです。
そして、コスト面で言えば退去時の修繕費が少なくて済みます。
建物自体の外壁や屋根なども面積が少ない分コストが低く抑えられる可能性が高いかも。
しかし、この1Rにもリスクはたくさんあります。
まず、設備面で3点ユニット
