投資物件新築で大切なことは？地主編

新築に挑戦するときのポイントをお伝えします。

今回は、地主さん編

地主さんが新築する際に大切なことは、土地代はただではないことを強く意識して、土地代を事業計画にプラスしてください。

その金額で利回りがどれだけ回るのかを出してください。

そして、近隣の新築もしくは中古のアパートの売買価格を調べ利回り何%くらいで売りに出されいるかをチェック。

例えば、近隣新築が8%で売りに出ているエリアなのに、あなたのアパートの事業計画が建物だけの利回りで8％。

土地代を入れると5%を切ってしまう、などということはあり得ます。

その場合、売却しなくてはいけなくなった時、近隣との競合で、あなたの持っている土地の価値が、極端に言えば0になってしまうかもしれないのです。

そして、新築の家賃は新築プレミアム価格というものが乗せてあります。

なので築5年も経過すれば家賃下落が起こる可能性は高いです。

家賃保証が付いているから大丈夫、とお考えの方、ハズキルーペを使っても読みにくい小さい文字で書かれた契約書を熟読ください。

家賃保証がない30年ついていても、その保証は金額の保証ではありません。

家賃保証の金額は5年ごとに見直されます。

なので、空室が多そうなのにいつも満額で家賃が振り込まれてた。

よかったよかった、と喜んでいるような物件は、見直しの折に今までの実績の数字を元に新規保証金額が決められます。

そしてもう一つ、家賃保証をする条件としてリフォームは、指定業者に依頼することが縛りなっているかと。

他社を使えないとリフォームの頻度や内容をコントロールすることができません。

また、家賃保証は売買が生じた時には引き継ぐことができません。

レオパレスなどは入居者全てを退去させることもあります。

今日も耳タコのようですが、実需の弱いところでの新築にはリスクが大きいことをお伝えします。

では、土地がある人はどうすればいいのか？

その土地にこだわらず、土地を売却して、他の物件を買うとか、その土地をそのままに担保として活用して他の場所に買うとか、いろんな選択肢があることも覚えておいてください。

地主さんからの相談もお待ちしております。