築古戸建賃貸のリスクは？

最近、ちょっと流行ってる？

築30年以上経過している過疎化し始めている町の戸建を安く仕入れて賃貸に回す投資手法。

利回り20％、30％とかの物件も多数あるようだ。

そもそもの価格が100万とか300万とか500万とか。

手持ち現金でキャッシュで購入できそう。

今住んでる人がいれば確定利回りだし。

この投資手法のメリットは、高利回りが第一として、もう一つ物件によっては銀行評価が物件価格を上回る場合がある。

300万円で買った戸建の路線価で見た土地価格が500万だったとしたら、そしてそれを現金で買ったとしたら、銀行で次回借り入れを立てる時に別担としていかせる可能性がある。

利回り30％なら、今いる人が3.4年住んでくれれば資金の回収もでき、それ以降も家賃が支払われる。

なかなかいい投資手法だと思われる。

ただし、投資に必ず付いてくるのはリスク。

キュリアスの見ているリスクは…。

入居者が退去後のリフォーム費用。

長期間住み続けて下さっている家の退去を何度か経験している。

壁や床の汚れなどはいいとして、水回りの交換は費用がかかる。

床が抜けていたり壁に穴が空いてた物件も買ったことがある。

一番厄介なのは床が傾いているもの。

建物が傾いてるのは直すのが難しくコストもかかる。

壁の穴や床が抜けてるのはなんとかなる。

トイレ交換くらいならまだしも、キッチンお風呂の交換となるとへたすると買った時の家の値段以上にリフォーム代がかかったりするかも。

外壁や屋根なども修繕の時期は来る。

投資金額回収予定の前に追い銭がどのくらいかかるかイメージしてみよう。

そしてそれをプラスして利回り計算をしてみよう。

そしてもう一つのリスクは、そこに次住む人が現れるかどうか？

リフォームいれて家賃を上げて入る人がいるならそれでいい。

でも今の家賃で近隣に出ている物件を調べると借り手にとってもっといい選択肢となる物件があるかもしれない。

また、メリットとしてあげた銀行評価も実際エリアによっては地銀など対象地域外だと評価0となることも。

実は私も古い物件のリノベーションはいくつもやっている。

まず、絶対条件がそこに住みたい人がいるエリア。

建物の躯体がしっかりしていて窓の開け閉めがスムーズにいく。

床に傾きを感じない。

そこから水回り全とっかえ、無垢の床材を敷き、壁を珪藻土にして、アンティークなガラスをはめ、照明も昔のデザインのものに統一して美しい古民家に仕上げたことも。

物件価格よりリノベーションの費用の方が大きかったけど、おかげさまで家賃もしっかり取れている。

もう一つは、買ってすぐから家賃滞納が続き裁判で強制退去になりそう。

出てもらうのに100万近くの出費。

こちらは、出てもらったら即解体して新築用地にする。

空き家対策の一環として、戸建賃貸は面白い試みだと思う。

ただ、毎回お話ししてるように、収益物件は実需があるかどうかが一番大切。

人が住みたいエリアであれば、どうにかなるかもしれないけど人が離れていくエリアでは、未来予測が立ちにくい。

見極め方法などが質問がある方はコメント欄にぜひ書き込んでください。