新築投資物件で大切なポイントは？ 建売編

最近、融資が引きにくくなるなか新築アパートの建売も人気です。

メリットは、新築時銀行の条件が満たされればローンが30〜35年引けることです。

この事でキャッシフローが大きくなります。

利回り6％でも手残りが出るような事業計画になるのかもしれません。

そして、新築なので修繕費も10年くらいの間はそんなに出ません。

いい事ずくめのようですが、当然デメリットも。

まず、第1のリスクは、土地に何らかの課題のあるものが多い事です。

接道が階段であったり、変形地だったり…。

建売業者は、安い土地を仕入れないとビジネスは成り立ちません。

第2のリスクは、建物自体の建築費が極限まで抑えられている事。

屋根やサイディングもローコストなものしか使えません。

また、間取りも1Rでできるだけ多くの部屋数を取る計画になっています。

第3のリスク、もしかしたかここが一番大きなチェックポイント。

新築時の家賃想定が高すぎるかも。

実際入居が決まるまで家賃は確定されません。

想定家賃で入ったとしても、5年後同じ家賃が取れるエリアかどうか…。

なので、必ず現地近隣の不動産屋を訪ねて、管理を任せたとしたらいくらの家賃になるかの聞き込みをしたほうがいいです。

その際、新築時だけではなく、築10年の時には？と古くなった時の想定家賃も聞き出してください。

第4のリスクは、出口戦略を立てる際、次の買主にとって魅力的な物件かどうか？

この物件は、新築時のみベネフィトが大きく、中古になると魅力がガクンと落ちます。

次買いたい人は、ローン期間は減価償却期間から築年数を引いた年数になります。

あなたが5年経過した物件を売るとしたら、次買う方は17年のローンを組むことになります。

同じ家賃収入だとしたら、35年のローンと17年のローンでは、返済金額は倍近くになるかも。

また、担保評価も土地が弱い分、建物の築年が進めば進むほど評価割れの金額が大きくなり自己資金、もしくは別担が必要になってきます。

そして、家賃も近隣相場に収斂されていくことで下がっていく可能性は高いです。

そして、売却時期にもよりますが、建築費を抑えた建物は当然、修繕の時期も早くなる可能性があります。

上記の理由により、売却時の価格は下落する可能性があります。

もちろん、市況によるので、不動産価格高騰時であれば今買う価格より高値での売買も起こり得ますが、市況に変化がない時期であれば、5年後とかの短期であっても20〜30％価格下落が起こる可能性もなくはありません。

キャッシュフローを全てプールしておいたとして、その金額が、売却時のマイナスを上回るのであれば投資としては成功と言えます。

しかし、割り込めば投資としては失敗だったということに。

ここでもやはりポイントは実需があるかないかです。

客付けに困らない立地、人気がある間取りであれば、キャッシュフローも取れ、売却時も価格下落を回避できるかもしれません。

建売新築のメリットは大きいので、安定した実需があるなら、持ち続ける覚悟で。

また、キャッシュフローは修繕費をしっかり確保できるようプールしてくださいね。