新築投資物件で大切なポイントは？ 建売編
最近、融資が引きにくくなるなか新築アパートの建売も人気です。
メリットは、新築時銀行の条件が満たされればローンが30〜35年引けることです。
この事でキャッシフローが大きくなります。
利回り6％でも手残りが出るような事業計画になるのかもしれません。
そして、新築なので修繕費も10年くらいの間はそんなに出ません。
いい事ずくめのようですが、当然デメリットも。
まず、第1のリスクは、土地に何らかの課題のあるものが多い事です。
接道が階段であったり、変形地だったり…。
建売業者は、安い土地を仕入れないとビジネスは成り立ちません。
第2のリスクは、建物自体の建築費が極限まで抑えられている事。
屋根やサイディングもローコストなものしか使えません。
また、間取りも1Rでできるだけ多くの部屋数を取る計画になっています。
第3のリスク、もしかしたかここが一番大きなチェックポイント。
新築時の家賃想定が高すぎるかも。
実際入居が決まるまで家賃は確定されません。
想定家賃で入ったとしても、5年後同じ家賃が取れるエリアかどうか…。
なので、必ず現地近隣の不動産屋を訪ねて、管理を任せたとしたらいくらの家賃になるかの聞き込みをしたほうがいいです。
その際、新築時だけではなく、築10年の時には？と古くなった時の想定家賃も聞き出してください。
第4のリスクは、出口戦略を立てる際、次の買主にとって魅力的な物件かどうか？
この物件は、新築時のみベネフィトが大きく、中古になると魅力がガクンと落ちます。
次買いたい人は、ローン期間は減価償却期間から築年数を引いた年数になります。
あなたが5年経過した物件を売るとしたら、次買う方は17年のローンを組むことになります。
同じ家賃収入だとしたら、35年のローンと17年のローンでは、返済金額は倍近くになるかも。
また、担保評価も土地が弱い分、建物の築年が進めば進むほど評価割れの金額が大きくなり自己資金、もしくは別担が必要になってきます。
そして、家賃も近隣相場に収斂されていくことで下がっていく可能性は高いです。
そして、売却時期にもよりますが、建築費を抑えた建物は当然、修繕の時期も早くなる可能性があります。
上記の理由により、売却時の価格は下落する可能性があります。
もちろん、市況によるので、不動産価格高騰時であれば今買う価格より高値での売買も起こり得ますが、市況に変化がない時期であれば、5年後とかの短期であっても20〜30％価格下落が起こる可能性もなくはありません。
キャッシュフローを全てプールしておいたとして、その金額が、売却時のマイナスを上回るのであれば投資としては成功と言えます。
しかし、割り込めば投資としては失敗だったということに。
ここでもやはりポイントは実需があるかないかです。
客付けに困らない立地、人気がある間取りであれば、キャッシュフローも取れ、売却時も価格下落を回避できるかもしれません。
建売新築のメリットは大きいので、安定した実需があるなら、持ち続ける覚悟で。
また、キャッシュフローは修繕費をしっかり確保できるようプールしてくださいね。
築古戸建賃貸のリスクは？
最近、ちょっと流行ってる？
築30年以上経過している過疎化し始めている町の戸建を安く仕入れて賃貸に回す投資手法。
利回り20％、30％とかの物件も多数あるようだ。
そもそもの価格が100万とか300万とか500万とか。
手持ち現金でキャッシュで購入できそう。
今住んでる人がいれば確定利回りだし。
この投資手法のメリットは、高利回りが第一として、もう一つ物件によっては銀行評価が物件価格を上回る場合がある。
300万円で買った戸建の路線価で見た土地価格が500万だったとしたら、そしてそれを現金で買ったとしたら、銀行で次回借り入れを立てる時に別担としていかせる可能性がある。
利回り30％なら、今いる人が3.4年住んでくれれば資金の回収もでき、それ以降も家賃が支払われる。
なかなかいい投資手法だと思われる。
ただし、投資に必ず付いてくるのはリスク。
キュリアスの見ているリスクは…。
入居者が退去後のリフォーム費用。
長期間住み続けて下さっている家の退去を何度か経験している。
壁や床の汚れなどはいいとして、水回りの交換は費用がかかる。
床が抜けていたり壁に穴が空いてた物件も買ったことがある。
一番厄介なのは床が傾いているもの。
建物が傾いてるのは直すのが難しくコストもかかる。
壁の穴や床が抜けてるのはなんとかなる。
トイレ交換くらいならまだしも、キッチンお風呂の交換となるとへたすると買った時の家の値段以上にリフォーム代がかかったりするかも。
外壁や屋根なども修繕の時期は来る。
投資金額回収予定の前に追い銭がどのくらいかかるかイメージしてみよう。
そしてそれをプラスして利回り計算をしてみよう。
そしてもう一つのリスクは、そこに次住む人が現れるかどうか？
リフォームいれて家賃を上げて入る人がいるならそれでいい。
でも今の家賃で近隣に出ている物件を調べると借り手にとってもっといい選択肢となる物件があるかもしれない。
また、メリットとしてあげた銀行評価も実際エリアによっては地銀など対象地域外だと評価0となることも。
実は私も古い物件のリノベーションはいくつもやっている。
まず、絶対条件がそこに住みたい人がいるエリア。
建物の躯体がしっかりしていて窓の開け閉めがスムーズにいく。
床に傾きを感じない。
そこから水回り全とっかえ、無垢の床材を敷き、壁を珪藻土にして、アンティークなガラスをはめ、照明も昔のデザインのものに統一して美しい古民家に仕上げたことも。
物件価格よりリノベーションの費用の方が大きかったけど、おかげさまで家賃もしっかり取れている。
もう一つは、買ってすぐから家賃滞納が続き裁判で強制退去になりそう。
出てもらうのに100万近くの出費。
こちらは、出てもらったら即解体して新築用地にする。
空き家対策の一環として、戸建賃貸は面白い試みだと思う。
ただ、毎回お話ししてるように、収益物件は実需があるかどうかが一番大切。
人が住みたいエリアであれば、どうにかなるかもしれないけど人が離れていくエリアでは、未来予測が立ちにくい。
見極め方法などが質問がある方はコメント欄にぜひ書き込んでください。
投資物件新築で大切なことは？ 地主編
新築に挑戦するときのポイントをお伝えします。
今回は、地主さん編
地主さんが新築する際に大切なことは、土地代はただではないことを強く意識して、土地代を事業計画にプラスしてください。
その金額で利回りがどれだけ回るのかを出してください。
そして、近隣の新築もしくは中古のアパートの売買価格を調べ利回り何%くらいで売りに出されいるかをチェック。
例えば、近隣新築が8%で売りに出ているエリアなのに、あなたのアパートの事業計画が建物だけの利回りで8％。
土地代を入れると5%を切ってしまう、などということはあり得ます。
その場合、売却しなくてはいけなくなった時、近隣との競合で、あなたの持っている土地の価値が、極端に言えば0になってしまうかもしれないのです。
そして、新築の家賃は新築プレミアム価格というものが乗せてあります。
なので築5年も経過すれば家賃下落が起こる可能性は高いです。
家賃保証が付いているから大丈夫、とお考えの方、ハズキルーペを使っても読みにくい小さい文字で書かれた契約書を熟読ください。
家賃保証がない30年ついていても、その保証は金額の保証ではありません。
家賃保証の金額は5年ごとに見直されます。
なので、空室が多そうなのにいつも満額で家賃が振り込まれてた。
よかったよかった、と喜んでいるような物件は、見直しの折に今までの実績の数字を元に新規保証金額が決められます。
そしてもう一つ、家賃保証をする条件としてリフォームは、指定業者に依頼することが縛りなっているかと。
他社を使えないとリフォームの頻度や内容をコントロールすることができません。
また、家賃保証は売買が生じた時には引き継ぐことができません。
レオパレスなどは入居者全てを退去させることもあります。
今日も耳タコのようですが、実需の弱いところでの新築にはリスクが大きいことをお伝えします。
では、土地がある人はどうすればいいのか？
その土地にこだわらず、土地を売却して、他の物件を買うとか、その土地をそのままに担保として活用して他の場所に買うとか、いろんな選択肢があることも覚えておいてください。
地主さんからの相談もお待ちしております。
またまた、きらぼし、お前もだよなぁ？
きらぼしは、ここのところ彗星のように現れガンガン貸付けていたんだけど…。
わたしは使ってなかったのですが、やっぱり仕事が荒いという噂は聞き及んでいました。
投資不動産への融資、ほぼ凍結とみていいでしょう。
こうなると売りたくても融資つかないし、価格下げたところでそれで動くでもないから、持ち続けるが正解かも。
長い目で見れば潮目は変わる、ということで。
投資不動産の値崩れは起こるか？
オリンピックが終われば不動産は下落する、というのが一般的な認識なんでしょうか？
不動産投資をこれから始めようかなぁ、という感じの人に時折聞かれる質問です。
もう少し待ってたら、不動産はぐっと値下がりするのでは？って。
キュリアスの未来予測は…、
そんなに単純な値下がりはない！
不動産の価格は株やFXに比べると緩やかではありますがやはり波はあります。
都心一等地のしっかりしたビルなどは証券化されているものも多くそれらは結構な動きがあります。
上がる時もあり下がる時もある。
今、20億〜50億くらいの価格帯のものは品薄で利回り5％でも仕入れたいファンドも多いです。
私の見ている3〜10億くらいの小ぶりの一棟ものは、価格の上下はあまりないのですが、売買は冷え込んでいます。
これは、融資がつかないから。
下げているのは地方物件。
リーマンショックの後少し持ち直してきた感があったのですが、ここにきて平成初期のRCの修繕の時期が訪れ、地方の物件の実需に弱いものは物件価格自体は下げてきています。
12〜15％くらいの利回りで積算の出るものも見かけます。
でもこの利回りに飛びつくと大火傷の可能性あり。
物件価格が安く、家賃も安い。
その上空室率が高い。
そこで足場を組んでの外壁工事や浄水ポンプの交換、エレベーターの交換などが発生すれば、高い利回りなんて本当に想定でしかなく、実質5％切るような物件になってしまう可能性だってあり得るのではないかと思います。
また、都心の管理が弱いタワマンも一度調整で下がる可能性あり。
実需が弱い物件は都心部でも下がるかも？
また、地方の古い物件などでは価格がつきにくいものも多くなっています。
時折、地方自治体の持っている大きな物件、タダでいいから使って欲しいなどの声が上がることも。
戸建は皆様もご存知かもしれませんが、百円で売却のサイトも誕生しています。
キュリアスの未来予測は、下記の通り。
都心一等地のしっかりしたものはまだ、世界の投資家中からいえばバリュー感もあり価格も安定。
同時に、首都圏の年間98％くらいの稼働で回る不動産の価格下落も起こりにくい。
しかし、空室率が30％あるようなものはこれから坂道が下がっていくように価格の下落が起こるかも。
投資目的で買われたタワマンは、調整が入るかも。
地方の実需の低いエリアでは不動産は持ち主の重荷にしかならなくなる。
なので、オリンピックが終わっても、買っていい物件の値下がりは起こりにくく、割安に見える物件は危険がいっぱいということで、お気を付けてください。
不動産投資、何歳から始めるのがベスト？
年金では老後の生活が成り立たないと言う至極真っ当な知識、今まで気づかぬふりしていた方々もそうもいかなくなって…。
不動産投資セミナーにもこのテーマを導入にしたものが増えてきています。
そんな中、不動産投資は何歳からスタートさせればいいんだろう？
20代でもできるかなぁ？
もう60代では遅すぎるのでは？
などなど疑問質問が。
答えは、早ければ早いほうがいい。
でも何歳でも遅くない。
私の子どもたちは小学生の頃から、宝くじ当たったらアパート買う、と言い合っていた通り、長女は30代ですが2棟所有、20代の次女は併用住宅を購入。
20代長男もこれから新築に取り組みます。
若いと収入も少なく就業年数も少ないので属性がいいとは言いがたいのですが、それでも始められるものはあります。
早くに始めると資産が積み上がるので、アーリーリタイアも早まる可能性が高いです。
長女も普通のお勤めと同じくらいの家賃からのキャッシュフローがあります。
次女は、100m2くらいの自宅のローンは家賃で賄えて住居費は0です。
息子もハンデキャッパーなのですが、新築うまく進めば今の給与以上のキャッシュフローが生まれるやもしれません。
でも、年を取っていても遅いということはありません。
80歳の年金生活をされている女性に1億を超えるアパートの仲介させていただいたこともあります。
彼女はそのキャッシュフローで今は有料施設に入居されています。
若い方のメリットデメリット、高齢者のメリットデメリットなどそれぞれに異なるし、探す物件も変わってきます。
年収800万以上、金融資産2000万以上、など銀行は貸し出す先のハードルを作っていますが、実際にプロパーで貸し出す際には、各行独自の融資姿勢があります。
私はどうなんだろう？
と思われた方がいらっしゃれば、個人情報は伏せてコラムにてご相談ください。
どんな方にはどんな金融機関を使いどんな物件に取り組めばいいか、キュリアスが「神のお告げ」を（笑）
もちろん闇雲に不動産投資すればいいなんてことはもちろんなくて、投資がきっかけで、人生が狂ってしまったという方もたくさんいらっしゃいます。
まずは、学ぶこと。
そのお手伝いをここでできればと思います。
りそな銀行よ、お前もか？
先週、銀行担当者からの聞き取り。
投資用一棟物不動産売買が苦戦しているとの話は業界内でも個人の方達からも伺うことが多いです。
その後、健全な融資姿勢の某地銀にも調査が入ったとのことで、どの銀行も融資姿勢は慎重になっています。
そんな中、新築アパートなどには融資をしていたりそな銀行ですが、11月からは投資不動産への融資ストップの決定が。
10年くらい前は、SMBCや千葉銀などバンバン融資出していた銀行も影を潜め投資家の選択肢はどんどん狭まっている中、りそな、お前もか！と。
ただし、どこの銀行も地主に対しての相続対策、節税対策の新築不動産には前向きです。
中古市場が活性化するには融資姿勢が変わっていく潮目を待つしかないのかも？
とはいうものの価格下落の要因にもなりにくく、残念ながらいい物件が安くなる可能性は低いのが現状。
その辺のハテナ❓
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