ファミリータイプのメリットは？
中古アパートやマンションを購入する時、ファミリータイプと単身者向け物件があります。
もし、同じような立地で同じくらいの利回りなら、どっちがいいでしょう？
一般的に言えば、ファミリータイプの方が土地や建物が大きくてお得感があるのではないでしょうか？
新築建売業者がファミリータイプを作ることはまずありません。
土地や建設費の割に家賃が取れないからです。
売りに出ている物件は土地を持っていた人が建てたものだと思われます。
土地も広くて建物も大きいのはメリットになりますよね。
銀行評価もでる可能性が高いです。
また、ファミリーは入居期間が長い方が多いです。
子どもの学校の関係などもあるからでしょうか？
しかし、いい点ばかりとも言えません。
まず、築年のたったファミリータイプは間取りが今のニーズにそぐわない場合が多いです。
和室二室に6畳程度のダイニングなど昔の団地タイプも出てきます。
また、長期お住いのお部屋が退去になるとリフォーム費用はかさみます。
また、大きな建物であれば、外壁や屋根などの修繕費も大きくなります。
家賃が低い物件の場合、これらの改修費用が利回りを大きく下げる要因になります。
だから、ファミリータイプを購入検討の方は下記の点をチェックしてください。
●外壁などの大規模修繕履歴
●各部屋のリフォーム履歴
●各部屋の入居者の入居期間
これらから、これから数年のうちにかかる修繕費を見積もり、利回りを出しなおします。
リスクが分かった上で取り組めるとなると、ワンルームとの差別化を生み出すことも可能になってきます。
今流行りの間取りに変更する。
2DKなら1LDKに。
3DKなら2DKに。
ペットと暮らせるお部屋に作り変える。
ただのペット可ではなく、ペットのための間取りや設備、床材など工夫します。
今や、日本では子どもの数よりペット飼育数の方が増えています。
ども部屋よりペットコーナーなどあった方が家賃の取れる物件になる可能性も。
なので自己資金があってもできるだけ借り入れを多くして、自己資金は修繕費に使えるようにプールされることをお勧めします。
また、キャッシュフローからも、修繕積立金をしっかり積み立ててください。
わたしはファミリータイプを幾棟が待ってますが、実需のあるエリアのものは入れ替えが少なく安定して運用できてます。
リスクとベネフィットをよく見極めてね。
自宅の売却を有利にするには？
前回、自宅を売りたいときにどんな業者とどんな契約を結べばいいかのヒントをお話ししました。
今回は、より高く売るためのポイントです。
買う人の気持ちに寄り添って…。
♢できれば先にお引越ししてしまおう！
家を売る時に全ての家具家財は無くしてしまうのがベスト。
新築で引き渡された時と同じガランとした家に戻すことはできますか？
モデルハウスのようなおしゃれな家具と観葉植物しかないようなお部屋だとしたら別ですが…。
普通の生活をしていればお風呂に洗い桶が置いてあって、キッチンには調味料やお鍋やお玉がかけてあったりします。
寝室のシーツも汚れがあったり、子どものおもちゃが散乱してたり。
スリッパは履き古され、窓ガラスは曇ってる。
実際引き渡しの際には家具はなくなり掃除されたお部屋になるのはわかっていても、前に住んでいる人の生活臭を感じると購入意欲が減退するのは致し方がないもの。
転居予定なら、思い切って次の家を購入し引っ越してからの売却も検討してみてください。
その際はいくらで売れるかの査定は慎重に取り、次の物件購入資金の際に今のローン返済分との兼ね合いでのつなぎ融資も組む必要があります。
リスクはあるものの売りやすくなることは間違いないです。
♢できるだけ新築に！
綺麗に磨き抜こう
どこまで綺麗にできるか、これは価格に大きく影響します。
家具がなくても、家具の置いた後や、床のシミなど気になるもの。
特に一番大事なのは水回りの磨き。
業者を入れて磨き抜いてもらいたいです。
次買う方は、水回りの汚れは不潔な印象を与えます。
磨きで落ちないようならコーティング業者に依頼するとコストはかかっても新築時同様に綺麗にしてくれます。
♢立地がよければリフォーム後の売買も視野に
私は家を売る時には、リフォームします。
壁や床などは張り替えることも。
外壁の洗浄をしたことも。
その際、水回りなどはトイレ交換くらいで済ませ、面積の広いところを頑張ります。
壁床が綺麗になって、水回りが磨き抜かれるとリフォーム済み物件として、購入者の評価は上がります。
一度、友人宅で買う方は100％リフォームするのがわかっていたにもかかわらず壁と床を張り替えたこともあります。
都内一等地のビンテージマンションでした。
リフォームを考えている人でさえ、より綺麗なお部屋を欲しがるんです。
リフォーム前には内見はたくさんあっても購入希望者がいなかったのですが、リフォーム後のオープンハウスですぐに買い付けが入りました。
♢内見を断らない
紹介したくても内見のアポが取りにくい物件は営業マンから嫌われます。
住みながらの売却時はストレスがいっぱいになるかも。
〈まとめ〉
不動産屋さんは上記のようなアドバイスはあまりしません。
中古は仕方ないと思ってるのかも。
日本で中古物件の売買が少ないことや価格の下落が大きいのは、住んでいる家が美しくない事にも一因があるのでは？
海外では築年数が経った家の方が新築より高くで売れることも。
住む人が建物に手をかけより美しい家に育てていくのです。
そして、インテリアも家に合わせてこだわりのあるもので統一します。
また、水回りの清掃など普段からいつ人に見られてもいいよう手をかけています。
暮らしそのもののこだわりが価値を生むような生活を日常からされている方は、売却時も一つの「暮らし方のモデル」を見せる気持ちで内見者をお迎えください。
でも多くの日本人の住まいは雑然としています。
憧れの生活を重ねることが難しいのです。
買う方は住まいに対する「夢」を買われるのだともいます。
なので厳しいようですが、生活習慣の漂うお家なら、家具を出し、水回りを磨き、できればリフォームをかけるくらいの意気込みで頑張ってください。
でも、これも費用対効果。
そもそも、値段がつかなくなってきているエリアもたくさんあります。
努力しても売りにくいエリアでコストかけても大赤字になることも。
地方バス便とかは、まだまだ使える平成築の戸建であっても取り壊して土地にし建売屋が買っていくしかないところも多いです。
ご自宅もまずは立地。
そこそこな評価が出ら物件なら美しくしてオープンハウスなどでより高く売る努力を。
個別のご相談も個人の特定にならないよう工夫してコメント欄にお書きください。
できるだけお応えさせていただきます。
初めてのハテナが届きました！
はてなブログ初めて6日目。
初めての「ハテナ」が届きました。
投資不動産の少しジャンルが異なるのですが、せっかくの「ハテナ」しっかりお答えしていきたいです。
今回、友人が東京近郊のご自宅を売却されるとのこと。
「家を売る時ってどうすればいい？」
ってご質問です。
実はまだ、売却予定の方とお目にかかれてないので詳細は一切わかりません。
なのでここでお話するのは一般的に家を売りたくなった時、どんな手順でどうすればスムーズにより高く売れるかのレクチャーです。
まず一番最初に誰に相談するか？
地元の不動産屋から購入しその担当者がまだそのお店にいるような場合は、その担当者に相談に行くのもいいでしょう。
売ったなら、売った時の価格もその土地の状況も築年数もわかっているから、査定もスムーズに進みます。
ただ、遠くの業者が仲介だったり、担当者もすでに退職していたら、ということもありますよね。
そんな時は、今回みたいに自分の知り合いの不動産屋や友人の知り合いの不動産屋に声掛けてみてください。
不動産業というのは、パン屋さんや喫茶店のようにそうそうリピート客がある商売ではないので、自分のこと思い出してくれたり声掛けてもらうとなんだかすごくうれしい気持ちになるものです。
だから、できるだけお手伝いしたいなぁって思ってくれるはず。
たとえ、ジャンルやエリアが違ってもアドバイスや他の業者を紹介したりなどはできるかもしれません。
相談する際には、資料一式が必要になります。
契約した際にもらったものです。
土地の公図や、道路や水道の書かれてる地図みたいなのとか、配置図や間取り図など。
そして、税金関係の書類。
そして、家の外観やお部屋の写真なども撮って見せてもらえると話が早いかも。
新築で建売を購入されたとしたら、よほどの立地でない限りは、価格は下落している可能性が高いです。
建物の方は毎年落ちていくので極端な言い方ですが築20年経過してしまうと建物評価は0ということも。
それから、これもとても残念なことなのですが、注文住宅などで意匠を凝らしたら、建材にお金がかかっていてもほとんど評価はされません。
場合によっては、そのこだわりが他の方には受け入れられなくて売買が難しくなることも。
どの不動産屋に行っても査定金額は出してくれます。
ただ、ここで注意すべきは大手の不動産屋などにもあるのですが、査定段階で高値をつけ他の業者を蹴落として専任契約を結ぶところがあります。
実際にはその価格では売れず、どんどん価格をさげることになっていくのですが。
価格が適正かどうかは今お持ちの不動産のライバル物件をサイトで調べてみてください。
駅からの距離や築年数、土地の広さや建物の間取りなど似ているものを。
特に駅からの距離や土地の広さ。
そしてその価格は残念なことにまだ売れていない物件だという事も意識してください。
今出ているものは今売れていない物件なんです。
そして大体の価格のイメージができて、査定も納得できたとしたら、次は業者と契約を結びます。
この際、専任媒介と一般媒介とに分かれます。
ここが一つのポイントです。
専任媒介を結ぶとその業者からしか売れなくなります。
請け負った業者は、売り側仲介になりレインズに掲載します。
そうするとそれを日本全国の不動産屋がみてお客さんを紹介します。
もし、自分の会社が買主も見つけることができたら両手仲介ということになり二倍の仲介料を稼げます。
なので頑張る可能性が高いのです。
レインズだけではなく自社のHPに掲載したり、新聞折込広告に乗せたりもしてくれるかもしれません。
もし担当者がすごくやる気ならオープンハウスを開催したりすることもあるかも。
内見の手配なども一社が管理するので、安心かもしれません。
ただ、専任を任せることで物件を囲い込まれてなかなか制約できないというリスクもあります。
某大手仲介は、他社からの問い合わせに、今買い付けが入って商談中などと言って物件情報を他社に出さないなど悪徳な事例の報告も。
一般にして、数社に任せる手もあります。
一般でも請け負った業者はレインズに掲載することができるので、売り側仲介になれるので自社で買い側も付ければ二倍になり頑張ります。
ただ、他社も関わっている物件なのでコストをかけても他社で決まる可能性もあると思うとどこまでコストがかかられるかは、業者の判断次第になります。
また、価格の変更などする場合、同時に伝える必要があります。
また、内見などの鍵の手配などもちょっと煩雑になるかもしれません。
業者選びに関してはこんなところでしょうか？
長くなったので、次回はできるだけ高く売るためにできることをお伝えします。
癖のある土地の活用方法は？
投資不動産は時期によってちょっとした流行り廃りあります。
今は、築年数の縛りが強くて新築に魅力を感じる人も多いのでは。
新築は土地探しが一番難しい！
何しろ地主さんと家賃で勝負していくためには土地の仕入れを抑えなくてはいけないのですが…。
駅が近くて整形地で接道もいいとなると大体は実需のニーズが高く地価は高いのでは？
だとすると、駅から遠いか、変形地か、接道が良くないか、はたまた途中に階段があるとか？
借地というものもあります。
そうなんです。
癖がある土地しか割安では手に入らない。
とは言っても、癖のある土地といっても様々。
実需には嫌がられるけど、アパートならOKという土地も実はあります。
例えば、駅からはそんなに遠くないけど坂道がきついとか、階段でしか上がらないとか。
オーナーが高齢であれば、こんなところ住めやしないと思いがち。
でも20代の人にとって坂道も階段もそんなに苦にならないものです。
また、旗竿地などで車が入らなくても、アパートが建てられる土地であれば問題ありません。
変形地も地元工務店で在来で建てるならなんとかなります。
借地なども借り入れさえ上手くいけばゆったりしたプランが作れたりします。
でも安くても手を出してはいけない土地もあります。
まずは、傾斜地や擁壁の絡んでいる土地です。
近隣はしっかりした住宅地だったり広い土地だったり図面では魅力的な土地に見えます。
だけど、土地が擁壁絡みになると数百万から数千万円のプラスの費用が出ることが多いのです。
特に見落としがちなのが、セットバック部分の擁壁。
接道が2項道路の場合、土地が道より低い場合は後退しているとみなしてそのラインの内側を使って、建築基準法上正しく立てれば問題ないのですが、当該地が道より高い場合は、道路幅を広げるため土地を削ります。
そして、構造計算をした擁壁を作ります。
そこまでのコストは、気にかけていても落とし穴があるのです。
当該地を削っていった時、隣地の擁壁と絡んでしまう場合です。
当該地を削ることで隣地の擁壁もやり直さなくてはいけなくなることは多々起こり得ます。
そうなると、隣地の方の了承を得て、こちらでその工事も負担します。
その工事の際、隣地のお庭なども迷惑がかかれば回復費用もかかります。
そもそもご了承が得られるかどうかもわかりません。
擁壁がらみは、建築家に事前に現地確認してもらうようにしたほうがいいです。
また、私道がらみで、持分があるか配管などの掘削承諾が得られるかどうかなども要注意です。
他には、水道管の引き込みに思わぬ高額な費用がかかる場合もあります。
どこに何ミリ管が入っていて、何メートルくらい引き込むのか？
大きな道路を渡る場合などは、警備員の配置などが必要で300万くらいかかることもあります。
先程、階段も車が入らない土地も大丈夫とお話ししましたが、小運搬費はかかります。
階段も15段くらいならともかくそれ以上なら引き受けないという工務店もあります。
安い土地は安いなりの理由が必ずあります。
業者も嫌がるからこそそんな価格で出ているのです。
そんな中で、そのリスクをどう取れるかの見極めができる人だけが、癖のある土地を大化けさせることができるのもしれません。
買ってから考えるのではなく買う前に、工務店や建築家と相談してみてください。
その癖ゆえにかかるコストが利回りを極端に圧迫するのであれば、収益物件にはやはり不向きと諦めることも大切です。
今見てる土地が、建物が建つのかどうか？
不安な方は、ご質問にお答えします。
コメント欄に書き込んでくださいね。
大家業、次の世代を育てるには？
投資家としてどんどん買い増していったものの次の世代が大家業を嫌がったとしたら…。
実は、市場に時折出てくる物件なのですが、相続の際子どもたちがアパートやマンションを相続したくなくて売りに出されるものがあります。
親の代が大家業で苦労していたのをみてあんなことはしたくないと。
滞納者の対応や、電球が切れたからと夜に付け替えに行ったり、入居者が夜逃げしてその後始末が大変だったり。
株やFXの投資と不動産投資は言葉は同じでも実は全く違います。
不動産投資は、投資マインドが必要ですが同時に大家業という仕事を始めることになり経営者になって営みを継続する必要があります。
いくら管理会社に任せていても、入退去時や修繕の時期などオーナーが判断する場面は折々あります。
全くの丸投げというわけにはいきません。
特に管理会社を使わずに自己管理している人や修繕なども自分で壁貼ったり床張り替えたりする方もいらっしゃいます。
こうなると、不動産投資は不労所得という言葉とは乖離し家業になっていきます。
そんな日々を楽しめてワクワク家族にも話せたらいいのかもしれないけど、愚痴も出れば悪態もつく、旅行中もトラブルがあればその対応にかかりっきりになる、というようなことになるのかも。
そうすると当然といえば当然で、次の世代は大家業を継ぎたいと思いません。
それは、魚屋だったり食堂だったりお花屋さんだったりしてもおんなじかも。
わが家では子どもたちは大家業にはポジティブで、それぞれが投資不動産に関心もあるし前向きでいます。
わたしは子どもが小学生くらいの時から不動産のことはよく話題にしてその仕組みに関しても話すようにしていました。
現場にも機会があれば連れていきます。
そして長女は不動産賃貸の会社に勤めて実務の経験もさせました。
不動産投資だけではないと思いますが、自分のビジネスを次に繋がるにはそれなりの努力を早い時期からスタートさせておくといいかなぁと。
その折にも、まずはリスクを理解させてそれを取ることによって収入が生まれることを理解させることが大切かと。
2代目の方たちのハテナにも答えていきたく思っています。
親の代からの大家業に感じてる疑問があればコメント欄に書き込んでくださいね。
不動産のはじめの一歩は？
今から不動産始めたいなぁと考えている方、最初の一歩は勇気がいりますよね。
最初の投資先をどんなものから取り組めばいいのか悩んでますか？
わたしは「金持ち父さん」を読んですぐに不動産屋に出かけて行ってその時に買える物件をすぐに買いました。
投資不動産の種類や融資のことや何やかや何も知らないままに手持ち現金で購入できそうな物件を3つ見てそのうちの一つを買いました。
茅ヶ崎の古いマンションの一室です。
それからもしばらくは小さな物件をいくつか買いました。
そして少しは勉強しようと本屋に行ってワンルームマンション投資の本を手にしたつもりが、家に帰って見てみたら中古アパート投資の本で、間違って買ったけど読んでみようと読み進むうちに、融資のことやレバレッジを効かす投資の概念が理解できました。
それからは、アパートを買ったり新築を建てたり…。
そのうち小さいものは手放して買い替えを進めていくうちに、業法違反ではないか、と指摘を受けることに。
頻回に売り買いを繰り返すためには不動産業者にならなければいけないらしい。
そこで、宅建業者になることに。
それからは大きなスーパーや一棟もののマンションを買っていくようになりました。
わらしべ長者の話のように前に進んでいくたびに物件が現れどんどん大きくなっていった感じ。
手持ち現金500万しかなくて当時の年収が100万円しかなかった私が、こんな風に物件を増やせたのは時期が良かったということもあるのですが、やはり不動産投資のコツみたいなものがわかっていたからだと思います。
いまは本格リタイアを目指して物件を組み替えているところです。
わたしが今の知識を持って過去に戻るとしたら、きっと今よりたくさんいい物件が買えていたと思います。
でも、知識は徐々についていくもの。
全てを知り尽くしてからスタートしようなんて考えるといつまでも一歩を出さない。
でも何の知識もなく適当に不動産を買って成功できるかといえばそんな甘い世界ではない。
脅かすようだけど最初の一棟でしくじって人生踏み外す人だっていると思う。
だから、勉強はしたほうがいい。
投資の世界は正解がない。
その人その人で戦略も違って当然だから。
あなたの第一歩をどう進めればいいのか？
解らない事あれば質問してみて。
わたしも順序立てて話せないと思うけどできるだけここにいろんなノウハウ書いていくから。
ただ一つだけ注意。
不動産屋は土地建物のことに関してはプロだけど、「投資」のプロはほとんどいない。
だから、不動産屋からのアドバイスが正しいとは限らない。
無知なるがいえのミスリードは起こりやすい。
その担当者が誠実な人であっても。
投資はリスクを取れる人しかプレイヤーになれない。
一つ一つの案件のリスクを洗い出し、そのリスクをとることのできる、ヘッジがかけられる人が参加できるゲーム。
どの不動産にするかの前に自分はどんな目的があって不動産投資をしようとするのか、どんなリスクなら取れるのか？
それをあきらかにする必要がある。
長くなるから、続きは次回にね。
新築、土地仕入れからチャレンジの場合は？
地主さんの新築、建売の新築と話をしてきましたが、最後に土地の仕入れから自分でやったらどうだろうか？
という方にも、そのリスクとベネフィットをお話しします。
実は私はこの土地を自分で仕入れて建物も自分で考えて作るのが大好きです。
この写真は私が今から10年以上前に作ったアパートの現在の写真です。
築年相応に古くなっているのですが、家賃下落もほとんどなく、新築当初より上がっているお部屋もいくつかあるようです。
そして空室率も低く今までトータルで98％程度の入居率だと思います。
土地を安く仕入れて、建物にも工夫し外構などにもコストをかけておくと築年が経って言っても家賃下落が起こらない物件にすることも可能です。
私は一級建築士に自分の希望を全て叶えて設計してもらい、また、手間暇はかかるのですが一部材工別で、建築したりもしてコストを下げる工夫をしました。
工務店にはとても苦労してもらったと思います。
成功するには下記の条件を満たす事が必須です。
♢土地の仕入れ価格を抑える
私は関東財務局が持っていた建築不可の土地を落札し鎌倉市の審査会を通して建築可能にしました。
♢家賃が取れる差別化したデザイン
天井高6m、しっかりした階段のついた6畳のロフト、システムキッチンなどデベではできない仕様になってます
♢経年劣化を補う工夫
中庭を作りわざと花の咲く落葉樹を入れ、四季を感じる外構の設計をしました。
また、外部の階段に枕木を使ったり樹木への照明など、普通のアパートにはない外構になる事で、建物が古くなっても樹木が成長しビンテージ感が生まれています。
こんなに凝った建物はなかなか作れないですが、それ以降も間取りや外溝には常に工夫を凝らしています。
直近、今から建てる建物はサイディングも厚くし、屋根のグレードも上げました。
初期投資を大きくしても長いスパンで見ればその方がメリットがあると考えたからです。
外溝も今回は外溝デザインをやる気満々の若い業者に依頼し、乱張りのタイルの床やBBQコーナー、アプローチの足元照明など、海外のリゾートの雰囲気を作り上げる予定。
とは言っても、利回りはしっかり確保しています。
何でそんなことできるの？
と思ったら、ぜひコラムに質問したいこと書き込んでください。
不可能を可能にするノウハウだって、質問があればお答えします。
